יום ראשון, 2 בנובמבר 2014

סקירת פסק דין: רישום בטאבו בהלכה

רישום בטאבו בהלכה


בסכסוך על זכויות בניה קבע בית הדין שרישום בטאבו גובר על חוזה  שנחתם

הרב שמואל פולצ'ק
מקובל להסתמך על רישום בטאבו, על מנת לעמוד על זהות בעלי הזכויות השונות בקרקע. ברור כי לדבר זה יש משמעות הלכתית, אולם לא תמיד ברור איזה משקל הלכתי יש לתת לרישום בטאבו. סוגיה זו עלתה לדיון בבית הדין של ארץ חמדה גזית בירושלים (תיק מס' 73046, בפני הדיינים: הרב יוסף כרמל; אב"ד, הרב דניאל מן, הרב סיני לוי), ובבקשת הרשות לערעור על פסק דין זה (בר"ע 73046, בפני הרב אהרן כ"ץ, אב"ד).

ערעור במשפט העברי

אגב כך נעיר כי במשפט העברי אין מסורת מושרשת של זכות ערעור על פסקי דין, כפי שמקובל במשפט של מדינת ישראל, ובמדינות רבות אחרות. כמו כן, גם בחוק הבוררות של מדינת ישראל, שמאפשר אכיפה של פסקי הדין של בתי הדין לממונות, אין הכרח לאפשר ערעור או ביקורת על פסק דין של בורר (אף שהדבר אפשרי, במיוחד לאחר התיקון לחוק). אולם, ברשת בתי הדין "ארץ חמדה גזית" ישנו הליך של ערעור ברשות, על פיו, אב"ד שלא ישב בהרכב הראשון שדן בתיק צריך להחליט אם לאשר את בקשת הערעור, ואם הוא מאשר את הבקשה התיק נידון שוב בפני הרכב דיינים אחר. בקשה כזו הוגשה במקרה שלפנינו.

חוזה מול רישום?

התובע, יזם לפני כשלושים שנה בניית בניין דירות בן שלוש קומות, בו נבנתה דירה בקומה השלישית עבור הנתבעים, וארבע דירות בשתי הקומות הראשונות, עבור קרובי משפחתו של התובע. באחד ההסכמים שבין התובע והנתבעים נכתב ייפוי כוח בלתי חוזר לתובע, בו הוא רשאי: להוסיף על הבניה, להצמיד לדירות שימצא לנכון חלקים מהחצר ומהבניין שאינם חלק מהרכוש המשותף, וכן לשנות את צו הרישום של הבית המשותף והתקנון המצוי.
כעבור שנים, בעקבות שינויים בתב"ע נוצרה אפשרות לבניה של קומה נוספת על הגג. לשיטת התובע, מכיוון שלא נכתב בהסכם במפורש שהגג הוא חלק מהרכוש המשותף, הרי שהגג והזכות לבנות עליו נותרו שלו, והוא דרש להשתמש בזכותו לבנות על הגג.
לעומתו, הנתבעים טענו שאין לו כל זכות כזו, ובטאבו רשום הגג כרכוש משותף של בעלי הדירות, ולא של התובע. לדברי הנתבעים, הזכויות שהיו לו כמיופה כוח לא נועדו לתקופה שלאחר גמר הרישום בטאבו, אלא רק לתקופת הבניה ועד לגמר רישום. כמו כן, אם יש ספק, הנתבעים מוחזקים בגג, הן בפועל בהשתמשותם בו, והן על פי הרישום בטאבו. על כך השיב התובע כי הרישום בטאבו אינו הוכחה על פי ההלכה לבעלות, אלא במקרי ספק, ואילו כאן נוסח החוזה ברור, והרישום בטאבו נועד למטרות שונות ואינו משקף את הבעלות האמיתית.

רישום כראיה וכקניין

בית הדין פסק כי נטל הראיה הוא על התובע. זאת מכיוון שההלכה מכירה במרשם המקרקעין (טאבו) כראיה לבעלות (פסקי דין רבניים ח"ג עמ' 75). וכן מכיוון שעל פי ההלכה, כאשר אדם מחזיק בקרקע שלוש שנים, נטל הראיה עובר אל המערער על בעלותו, ואין זה מספיק שהמערער יוכיח שהוא היה הבעלים קודם לכן (ע"פ חידושי הר"ן מסכת בבא בתרא כח ע"א).
בנוסף, אין להגדיר זאת כ"חזקה שאין עמה טענה (משפטית)" שאינה מועילה, שכן הנתבעים טוענים שרכשו את הזכויות כדין בזמן המכירה או בזמן הרישום בטאבו. ומכיוון שלכל היותר העלה התובע ספק, אין לשנות את מצב הזכויות הרשום בטאבו והמוחזק בשטח.
בהחלטתו בבקשת רשות הערעור הוסיף אב"ד הרב אהרן כ"ץ כי לרישום בטאבו יש מעמד של מעשה קניין על פי ההלכה, והוא אינו רק ראיה (ע"פ פסקי דין רבניים ח"ו מעמ' 376 והלאה). ובכלל כל מטרת החוקים בדבר רישום המקרקעין נועדה כדי למנוע אי-בהירות כגון זו העולה במקרה הנדון. כמו כן, ברור שהפרשנות הפשוטה של החוזה היא שייפוי הכוח לא נועד להקנות לתובע זכויות שאינן רשומות במרשם לאחר תום הרישום. על כן  דחה הרב כ"ץ את בקשת רשות הערעור.


פורסם במוסף צדק של מקור ראשון גיליון מס' 893 בתאריך 19.09.14

אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה