סקירת פסק דין: תיקון ביוב בבית משותף

תיקון ביוב בבית משותף

בית דין קבע כי התקנון המצוי חל על בית משותף הנמצא ביהודה ושומרון

שמואל פולצ'ק

סכסוך שכנים שעבר מספר ערכאות אזרחיות הוכרע לאחרונה בבית הדין של ארץ חמדה גזית בבית שמש (תיק מס' 73075 בפני הדיין הרב אליעזר שנקולבסקי, אב"ד) והוא מזמן אפשרות להתוודע למקצת מדיני השכנים בהלכה. 

דירה בקומת קרקע בבניין מגורים, אשר לא הייתה מאוכלסת באותו זמן, הוצפה עקב תקלה במערכת הביוב של הבניין. כאשר נודע לבעלת הדירה על כך, היא פנתה ליו"ר וועד הבית. יו"ר הוועד אמר לה שתזמין שרברב ותשלם לו, והוועד יחזיר לה אחר כך את עלות התיקון. היא אכן עשתה כך, ומחיר התיקון היה 3,364 ₪. בעלת הדירה בקשה כעבור חודש מוועד הבית החזר על התיקונים השונים בדירה ותיקון הביוב ועוד הוצאות שעלו יחד לסך 7,304 ₪, שבניכוי חלקה בבניין (1/6) עולה לסך של 6,086 ש"ח. וועד הבית סרב לשלם.

התובעת בעלת הדירה דרשה את הסכום הנ"ל ועוד סכומים של הוצאות משפט ועוגמת נפש וכדומה, בסך הכל 22,304 ₪, אשר ייגבו רק משאר בעלי הדירות ולא ממנה.

וועד הבית טען שמקור התקלה בביוב אינו ברכוש המשותף עליו הם אחראים אלא מקורו בעבודות ההרחבה שנעשו על ידי הבעלים הקודם של דירת התובעת, מספר שנים לפני שהוא מכר אותה לתובעת וכ-14 שנים לפני ההצפה המדוברת.

התחייבות של וועד הבית

בית הדין קבע כי וועד הבית מחויב לשלם את עלות התיקון של הביוב. ראשית, מכיוון שיו"ר הוועד דאז אמר שהוא ישלם, והדבר מחייב בדומה למה שפסק הרמ"א (חו"מ יד, ה) שהאומר לחברו שיגיע לדיון איתו בעיר אחרת  והוא יבוא אחריו, ואחר כך לא בא, שחייב לשלם לו את הוצאותיו. כלומר, כאשר אדם הוציא הוצאות על פי חברו, אותו חבר מחויב להחזיר לו הוצאות אלה כפי שהתחייב.

במקרה זה לא הוכח שהייתה טעות בהסכמה, לא לגבי גובה הסכום ולא לגבי סיבת הנזק. אפילו אם סיבת הנזק היא עבודות הרחבה שנעשו על ידי בעל הדירה הקודם, אין זה מחייב את בעלת הדירה הנוכחית או פוטר את וועד הבית. לכל היותר ניתן יהיה לתבוע את בעל הדירה הקודם על נזקים שעשה אם היו כאלה.

חיוב על פי התקנון המצוי

בנוסף, בית הדין קבע שגם ללא התחייבות מראש, על וועד הבית לתקן תקלות הגורמות לנזק לדירות. לבניין זה אין תקנון מוסכם, ולפי חוק המקרקעין חל בו התקנון המצוי אשר בסעיף 3 שלו מטיל חיוב כזה על נציגות הבית.

בית הדין קבע קביעה עקרונית על פיה אין לקבל את טענת וועד הבית שלחוק זה אין תוקף הלכתי, או שלחוק אין תוקף בשטחי יו"ש בהם נמצא הבניין הנדון. בעלי דירות המתגוררים בבית משותף מצפים שהעניינים יוסדרו כפי שנהוג במדינה בכל מקום. כך משתקף גם מהתנהלות העניינים בבניין הנדון. על כן, יש לתקנון המצוי תוקף הלכתי מצד הסכמת השותפים, בלי צורך לדון בשאלת תקפות החוק ביו"ש מבחינה משפטית, או בתקפות החוק בכלל מבחינה הלכתית לפי הכלל "דינא דמלכותא – דינא".

בנוסף, סעיף זה בתקנון תואם את ההלכה ממילא, שכן בשו"ע (חו"מ קסא, ו) נפסק שכאשר יש צורך לתקן ניקוז של כמה חצרות, בעלי החצרות העליונות צריכים להשתתף בעלות התיקון עם בעל החצר התחתונה, וזה דומה לנדון שלנו.

אמנם, עלויות התיקון של הדירה אינן מוטלות על הוועד, שכן לא הוכח שהוועד התרשל ורשלנותו גרמה להצפה ולנזקים. על כן עלויות אלה נשארות מוטלות על התובעת.

הימשכות ההליכים באשמת שני הצדדים, אך בעיקר באשמת הנתבעים, מצדיקה הטלת חלק מהוצאות המשפט של התובעת עליהם. על כן בסיכומו של דבר חויב הוועד לשלם לתובעת סכום של 6,301 ₪.

פורסם במוסף צדק של מקור ראשון גיליון מס' 986, בתאריך 08.10.14

סקירת פסק דין: רישום בטאבו בהלכה

רישום בטאבו בהלכה

בסכסוך על זכויות בניה קבע בית הדין שרישום בטאבו גובר על חוזה  שנחתם

הרב שמואל פולצ'ק

מקובל להסתמך על רישום בטאבו, על מנת לעמוד על זהות בעלי הזכויות השונות בקרקע. ברור כי לדבר זה יש משמעות הלכתית, אולם לא תמיד ברור איזה משקל הלכתי יש לתת לרישום בטאבו. סוגיה זו עלתה לדיון בבית הדין של ארץ חמדה גזית בירושלים (תיק מס' 73046, בפני הדיינים: הרב יוסף כרמל; אב"ד, הרב דניאל מן, הרב סיני לוי), ובבקשת הרשות לערעור על פסק דין זה (בר"ע 73046, בפני הרב אהרן כ"ץ, אב"ד).

ערעור במשפט העברי

אגב כך נעיר כי במשפט העברי אין מסורת מושרשת של זכות ערעור על פסקי דין, כפי שמקובל במשפט של מדינת ישראל, ובמדינות רבות אחרות. כמו כן, גם בחוק הבוררות של מדינת ישראל, שמאפשר אכיפה של פסקי הדין של בתי הדין לממונות, אין הכרח לאפשר ערעור או ביקורת על פסק דין של בורר (אף שהדבר אפשרי, במיוחד לאחר התיקון לחוק). אולם, ברשת בתי הדין "ארץ חמדה גזית" ישנו הליך של ערעור ברשות, על פיו, אב"ד שלא ישב בהרכב הראשון שדן בתיק צריך להחליט אם לאשר את בקשת הערעור, ואם הוא מאשר את הבקשה התיק נידון שוב בפני הרכב דיינים אחר. בקשה כזו הוגשה במקרה שלפנינו.

חוזה מול רישום?

התובע, יזם לפני כשלושים שנה בניית בניין דירות בן שלוש קומות, בו נבנתה דירה בקומה השלישית עבור הנתבעים, וארבע דירות בשתי הקומות הראשונות, עבור קרובי משפחתו של התובע. באחד ההסכמים שבין התובע והנתבעים נכתב ייפוי כוח בלתי חוזר לתובע, בו הוא רשאי: להוסיף על הבניה, להצמיד לדירות שימצא לנכון חלקים מהחצר ומהבניין שאינם חלק מהרכוש המשותף, וכן לשנות את צו הרישום של הבית המשותף והתקנון המצוי.

כעבור שנים, בעקבות שינויים בתב"ע נוצרה אפשרות לבניה של קומה נוספת על הגג. לשיטת התובע, מכיוון שלא נכתב בהסכם במפורש שהגג הוא חלק מהרכוש המשותף, הרי שהגג והזכות לבנות עליו נותרו שלו, והוא דרש להשתמש בזכותו לבנות על הגג.

לעומתו, הנתבעים טענו שאין לו כל זכות כזו, ובטאבו רשום הגג כרכוש משותף של בעלי הדירות, ולא של התובע. לדברי הנתבעים, הזכויות שהיו לו כמיופה כוח לא נועדו לתקופה שלאחר גמר הרישום בטאבו, אלא רק לתקופת הבניה ועד לגמר רישום. כמו כן, אם יש ספק, הנתבעים מוחזקים בגג, הן בפועל בהשתמשותם בו, והן על פי הרישום בטאבו. על כך השיב התובע כי הרישום בטאבו אינו הוכחה על פי ההלכה לבעלות, אלא במקרי ספק, ואילו כאן נוסח החוזה ברור, והרישום בטאבו נועד למטרות שונות ואינו משקף את הבעלות האמיתית.

רישום כראיה וכקניין

בית הדין פסק כי נטל הראיה הוא על התובע. זאת מכיוון שההלכה מכירה במרשם המקרקעין (טאבו) כראיה לבעלות (פסקי דין רבניים ח"ג עמ' 75). וכן מכיוון שעל פי ההלכה, כאשר אדם מחזיק בקרקע שלוש שנים, נטל הראיה עובר אל המערער על בעלותו, ואין זה מספיק שהמערער יוכיח שהוא היה הבעלים קודם לכן (ע"פ חידושי הר"ן מסכת בבא בתרא כח ע"א).

בנוסף, אין להגדיר זאת כ"חזקה שאין עמה טענה (משפטית)" שאינה מועילה, שכן הנתבעים טוענים שרכשו את הזכויות כדין בזמן המכירה או בזמן הרישום בטאבו. ומכיוון שלכל היותר העלה התובע ספק, אין לשנות את מצב הזכויות הרשום בטאבו והמוחזק בשטח.

בהחלטתו בבקשת רשות הערעור הוסיף אב"ד הרב אהרן כ"ץ כי לרישום בטאבו יש מעמד של מעשה קניין על פי ההלכה, והוא אינו רק ראיה (ע"פ פסקי דין רבניים ח"ו מעמ' 376 והלאה). ובכלל כל מטרת החוקים בדבר רישום המקרקעין נועדה כדי למנוע אי-בהירות כגון זו העולה במקרה הנדון. כמו כן, ברור שהפרשנות הפשוטה של החוזה היא שייפוי הכוח לא נועד להקנות לתובע זכויות שאינן רשומות במרשם לאחר תום הרישום. על כן  דחה הרב כ"ץ את בקשת רשות הערעור.

פורסם במוסף צדק של מקור ראשון גיליון מס' 893 בתאריך 19.09.14