יום שני, 19 במאי 2014

סקירת פסק דין רבני: תשלום חלקי בעסקת מקרקעין

סקירת פסק דין רבני:

תשלום חלקי בעסקת מקרקעין

עדו רכניץ
לפנינו מקרה נדיר יחסית שבו עוסק בית הדין הרבני בשאלות ממוניות, במקרה זה, בעיקר בשאלת גורלה של עסקת מקרקעין כאשר הקונה שילם את מקצת הסכום בלבד – האם דין העסקה להתבטל או שהקונה הפך לבעלים על חלק הדירה עליו שילם.
שאלה זו עמדה בפני בית הדין הרבני בחיפה (תיק מס' 507136/12, בפני הדיינים: הרב דניאל אדרי – אב"ד, הרב אייל יוסף, הרב דוד בר שלטון. פסק הדין ניתן ביום י"א באייר התשע"ד, 11/05/2014). בית הדין נדרש למחלוקת בין בני זוג שהתגרשו בשנת 98' ומאז ועד היום נמצאים במסע בין בתי דין, לשכות הוצאה לפועל ובתי משפט.
אחת המחלוקות בין בני הזוג נוגעת לדירה שהיתה בבעלותם המושתפת, ואשר הוסכם כי הבעל יקנה את חלקה של האשה תמורת 40,000$. אלא שמאז ועד הדיון הנוכחי בבית הדין שילם הבעל רק 19,000$, באותה תקופה ערך הדירה הוכפל.
כעת דורש הבעל לשלם את יתרת הסכום בסך 21,000$ ולקבל לידיו את הבעלות על כל הדירה. לעומת זאת, האשה טוענת כי לאור החובות של הבעל כלפיה יש להעביר את חלקו בדירה לרשותה.

יוצא ונכנס לתבוע את הכסף

בהתייחסות לטענת הבעל דן הרב אייל יוסף בסוגיית "עייל ונפיק אזוזי" (יוצא ונכנס לתבוע את הכסף), העוסקת בעסקת מקרקעין שבה הקונה שילם רק את מקצת התמורה ועיכב את המשך התשלומים. כעת אחד מהצדדים רוצה לחזור בו.
בעניין זה נפסק בשולחן ערוך (חו"מ קצ, י) כך: "המוכר שדה לחבירו באלף זוז, ונתן לו מקצת הדמים, והיה [המוכר] יוצא ונכנס ותובע שאר הדמים, אפילו לא נשאר לו אלא זוז אחד,  לא קנה הלוקח את כלו... חזר המוכר – יד הלוקח על העליונה, רצה אומר לו: תן לי מעותי, או: תן לי קרקע כנגד מעותי, ונוטל מהיפה שבה...". דהיינו, אם המוכר דרש את הכסף באופן שיטתי, ולבסוף החליט לחזור בו מהעסקה, יכול הקונה לבחור האם לבקש בחזרה את הכסף או חלק מהקרקע בתמורה.
במקרה זה האשה אמורה היתה למכור את חלקה בדירה לבעל, והיא פעלה ללא לאות לגביית החוב עבור הדירה, ולכן זהו מקרה של "עייל ונפיק אזוזי". האשה החליטה לחזור בה ממכירת חלקה בדירה לבעל, ולכן לכאורה הבעל יכול לבחור האם לדרוש בחזרה את מה ששילם או חלק מהדירה בתמורה.

חוב או בעלות

לגבי קבלת חלק מהקרקע נחלקו ראשונים (ראו סיכום המחלוקת בסמ"ע קצ, יא): הרא"ש סבר שבכל מקרה העסקה בטלה לחלוטין, אלא שהקונה רשאי לקבל את מעותיו בקרקע שוות ערך. לעומת זאת, הר"ן סבר שהקונה יכול לבחור לקיים את חלק העסקה בתמורה לכסף שכבר שילם.
ההבדל בין השיטות גדול במקרה שלפנינו בו ערך הדירה הכפיל את עצמו. לדעת הרא"ש האשה חייבת לבעל 19,000$, והוא זכאי לגבות אותם מהדירה. ואילו לדעת הר"ן הבעל קנה חלק בדירה בשווי 19,000$ וכעת חלק זה שווה פי שניים.
אלא שכיון שמדובר בדירה שעל פי חוק לא ניתן לחלק אותה באופן פיזי בין הקונה והמוכר, מוסכם שלא היתה קנייה חלקית בתמורה למה ששולם (שו"ע חו"מ קצ, יז) היות "והמוכר אינו רוצה להיות שותף עמו".

על כך הוסיף הרב בר שלטון שבמקרה זה הבעל אינו מוכן לשלם את יתרת החוב באופן מיידי ולכן על פי דברי נתיבות המשפט העסקה בטלה לחלוטין. ביה"ד סיכם בכך ש"הצדדים עדיין שותפים בדירה בחלקים שווים". 

פורסם במוסף "צדק" של מקור ראשון בתאריך 16.05.14

אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה